不動産を売却するとき多くの方が不動産会社へ物件の売却仲介を依頼しますが、その際に結ぶのが「媒介契約」と呼ばれる契約です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ依頼できる不動産会社の数や売却活動のルールが異なります。

この記事では、不動産売却をご検討中の方向けに、3つの媒介契約の違いやそれぞれの特徴について解説しております。

不動産売却で結ぶ媒介契約とは？

媒介契約とは、土地や建物などの不動産の売却を不動産会社へ依頼する際に結ぶ契約のことです。

媒介契約の締結後に不動産会社が売却活動を支援する

不動産会社は媒介契約を締結後、売却活動をおこないます。売却活動には下記のような広告・販促活動・購入希望者の対応などが含まれています。

具体的には、購入希望者を探すための広告や販促活動、内見希望者の対応や買主側の不動産仲介会社との交渉などのサポートを受けられます。

また、最終的に売却仲介を不動産会社に委託する場合、契約締結までサポートを受けられます。

媒介契約は3種類ある

媒介契約は以下の3種類にわけられます。

• ・専属専任媒介契約
• ・専任媒介契約
• ・一般媒介契約

違いは以下の5つとなります。次の章より、3つの媒介契約それぞれの特徴についてご説明いたします。

• 1.依頼できる不動産会社数
• 2.不動産流通機構（レインズ）登録義務の有無
• 3.売主自身が買主を見つけたときの取り決め
• 4.販売活動の報告義務の有無と期間
• 5.契約期間の上限の有無

専属専任媒介契約とは？

1社のみに依頼、必ず仲介を委託する契約

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社だけに売却活動を依頼する契約で他の不動産会社へ依頼できません。

また、売主自身が買主を見つけたとしても、必ず媒介契約をした不動産会社を通して取引をおこなう必要があります。

具体的な内容は以下の通りです。

専属専任媒介契約のメリット

最大のメリットは、不動産会社が積極的に販売活動をおこないやすい点にあります。

依頼を受けた不動産会社は、売却成功時に仲介手数料を得られる可能性が高いため、広告掲載やチラシの配布など集客・販促活動にコストと労力をかけやすくなります。

また、販売活動の報告義務が1週間に1回以上と短いため、こまめな報告によって売却状況を把握しやすい点もメリットのひとつです。

専属専任媒介契約のデメリット

依頼できる不動産会社が1社に限定されるため、販売力・営業力を1社に依存する形となります。

また、自分で購入希望者を見つけた場合でも、不動産会社を通して契約しなければならず、その際に仲介手数料を不動産会社へ支払う必要があります。

専属専任媒介契約が向いている方
・不動産売却をできるだけ早く進めたい方
・売却活動を不動産会社に任せたい方
・手厚いサポートを受けながら売却したい方

専任媒介契約とは？

1社のみに依頼、自分で買主を見つけたら直接取引が可能

専任媒介契約も、1社のみへ売却活動を依頼する契約です。

しかし、専属専任媒介契約と違い、売主自身が買主を見つけた場合、不動産仲介会社を通さず直接取引することが可能です。

具体的な内容は以下の通りです。

専任媒介契約のメリット

自分で買主を見つけた場合、不動産会社を通す必要がないため仲介手数料の支払いはありません。

不動産会社としては、1社に絞って依頼されることで販売戦略を立てやすく、優先的な売却活動をしやすくなります。また、売主としても定期的な報告によって売却活動状況を把握することができます。

専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約同様、1社のみの依頼のため営業力や販売力によっては売却活動期間が長期化する場合もあり、依頼する不動産会社の選択が重要になります。

専任媒介契約が向いている方
・自分で買主を探す可能性を残したい方
・信頼できる不動産会社に任せたい方
・売却活動の状況を定期的に把握したい方

一般媒介契約とは？

複数の会社に依頼できる自由度の高い契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる、3つの媒介契約の中で最も自由度が高い契約形態です。

しかし、一般媒介契約を締結した不動産会社にレインズへ物件登録をおこなう義務や、売却活動の報告義務がないことも特徴です。

具体的な内容は以下の通りです。

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社が販売活動をおこなうため、1社の営業力・販売力に頼らない点や、不動産会社を比較しながら売却活動を進められる点がメリットとなります。

また、自分自身で買主を見つけた場合、直接取引が可能なため仲介手数料の支払いは不要となります。

一般媒介契約のデメリット

不動産会社に販売活動の報告義務がないため、売主は現在の売却状況を把握しにくいことがあります。

また、内見のスケジュール確認や現状確認の連絡が複数の不動産会社から入ることもあり、その際のスケジュール調整は売主様がおこなわなければなりません。

不動産会社としては、限られた時間と予算の中での売却活動となるため、専属専任契約や専任契約の物件を優先した結果、一般媒介の販売活動の優先度が下がってしまう可能性もあります。

一般媒介契約が向いている方
・人気エリアや需要の高い物件を売却する方
・複数の不動産会社を比較したい方
・自分でも売却活動を管理したい方

３つの媒介契約の比較表

それぞれの違いを比較すると、以下のようになります。

どの媒介契約がいい？

目的別の媒介契約の選び方

不動産売却をおこなう際の媒介契約はどれを選択するべきなのか。売却する不動産の状況や売主の希望によって異なりますので、目的別の目安をご紹介いたします。

●早期売却を目指したい場合

できるだけ早く売却したい場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約が向いています。
1社が責任を持って販売活動をおこなうため、戦略的に売却を進めやすくなります。

●信頼できる会社に任せたい場合

売却経験が豊富で、地域の相場や購入希望者の情報を持つ不動産会社が見つかった場合も、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。
1社ですべてのお問い合わせを調整してくれるため、スケジュール調整の手間もなくなり、活動報告で現状把握しやすくなります。

●複数社を比較したい場合

複数の不動産会社から提案を受けたい場合や、需要の高い物件を売却する場合は、一般媒介契約が良い場合があります。

媒介契約を結ぶ際のポイント

媒介契約を選ぶ際は、契約の種類だけでなく不動産会社の実績や提案内容も重要になります。
たとえば、販売実績が少ない会社や営業力の乏しい会社に委託すると、売却期間が長期化する可能性があります。

また、相場より査定価格が割高の提案で進めた場合、購入希望者が現れず、販売価格を下げる結果となるケースもあります。

まとめ：媒介契約にはそれぞれに違いがある

不動産売却で結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約は不動産会社へ全面的に任せたい方、専任媒介契約はサポートと自由度のバランスを重視したい方、一般媒介契約は複数社を比較しながら進めたい方や需要の高い物件の売却時に向いています。

東京都内および首都圏近郊での不動産売却をご検討の際は、お近くの福屋不動産販売へお気軽にご相談ください。